Wie wird die Wohnfläche berechnet?
Die Wohnfläche ist nicht einfach die Grundfläche aller Räume. Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zählen Räume mit mindestens 2 m Höhe voll, Bereiche unter Dachschrägen mit 1 bis 2 m Höhe zur Hälfte und Bereiche unter 1 m gar nicht. Balkone, Loggien und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel angerechnet, bei besonders hohem Wohnwert bis zur Hälfte.
Im Rechner legst du für jeden Raum Länge, Breite und Anrechnungsfaktor fest. Du siehst die Grundfläche, die angerechnete Fläche und die Summe, also deine Wohnfläche in Quadratmetern. Das ist eine Orientierung, keine Rechtsberatung.
So rechnest du mit dem Rechner
Miss jeden Raum an den Wänden entlang, am besten die lichten Maße, also von Wand zu Wand ohne Putz-Aufbau, in Metern. Trage Länge und Breite ein und wähle bei „Anrechnung“ den passenden Faktor. Den Rest rechnet der Rechner: Grundfläche = Länge x Breite, angerechnete Fläche = Grundfläche x Faktor.
Für Räume mit Dachschräge teilst du den Raum in Streifen. Ein Streifen mit mindestens 2 m Höhe bekommt 100 %, ein Streifen zwischen 1 m und 2 m Höhe bekommt 50 %, der Streifen unter 1 m bekommt 0 %. Für jeden Streifen legst du einfach eine eigene Zeile an.
Die Anrechnungsfaktoren nach WoFlV im Überblick
Die Wohnflächenverordnung regelt in § 4, wie Flächen angerechnet werden. Der Rechner kennt diese Stufen.
- 100 %: Räume und Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens 2 m. - 50 %: Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens 1 m und weniger als 2 m, zum Beispiel unter Dachschrägen. Dasselbe gilt für unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume. - 25 %: Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel. - 50 %: Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen bei hohem Wohnwert, das ist der Höchstwert. Wohnwert und Lage entscheiden, welcher Wert passt. - 0 %: Raumteile unter 1 m Höhe. Auch Zubehörräume wie Keller, Waschküche, Heizungsraum oder Garage zählen nicht zur Wohnfläche.
Bei Balkonen siehst du, dass zwei Werte möglich sind. Viele Vermieter und Planer rechnen mit 25 %, manche mit 50 %. Prüfe, was im Mietvertrag oder Kaufvertrag steht, und rechne beide Varianten durch, wenn nichts vereinbart ist.
WoFlV, DIN 277 und der Mietvertrag
Für „Wohnfläche“ gibt es nicht nur eine Methode. Das ist die häufigste Quelle für Streit.
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) gilt für preisgebundenen Wohnraum und wird auch für frei finanzierte Wohnungen häufig als Maßstab genutzt, wenn nichts anderes vereinbart ist. Sie rechnet Schrägen, Balkone und Wintergärten anteilig ein.
DIN 277 beschreibt die Grundfläche und Nutzfläche von Gebäuden und wird vor allem im Bauwesen und bei Gewerbeflächen verwendet. Sie teilt Flächen in Nutzfläche, Technikfläche und Verkehrsfläche ein und kennt die Anrechnung von Dachschrägen und Balkonen nach WoFlV nicht. Eine Fläche nach DIN 277 ist deshalb meist größer als die Wohnfläche nach WoFlV.
Im Mietvertrag zählt zuerst, was dort steht. Ist die Berechnungsmethode genannt, gilt sie. Ist sie nicht genannt, wird meist die ortsübliche Methode herangezogen, oft die WoFlV. Der Rechner folgt der WoFlV, ersetzt aber keine Prüfung deines Vertrags.
Die 10-Prozent-Abweichung und was sie bedeutet
Im Mietrecht hat der Bundesgerichtshof in seiner Rechtsprechung eine Faustregel entwickelt: Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten von der im Mietvertrag genannten Fläche ab, liegt in der Regel ein Mangel der Mietsache vor, der zu einer Mietminderung berechtigen kann. Bis zu dieser Grenze wird eine kleine Abweichung als Toleranz behandelt.
Ein Beispiel: Im Vertrag stehen 80 m². Die tatsächliche Wohnfläche beträgt 70 m². Das sind 12,5 % weniger, also mehr als 10 %. Bei 73 m² wären es 8,75 %, also innerhalb der Toleranz.
Die Einzelheiten hängen vom Fall ab: davon, wie die Fläche im Vertrag angegeben ist, ob „ca.“ davorsteht, welche Berechnungsmethode vereinbart wurde und ob es um Miete, Mieterhöhung, Nebenkosten oder einen Kauf geht. Lass den Einzelfall von einem Mieterverein, Vermieterverband oder einer Rechtsanwältin prüfen, bevor du handelst.
Rechenbeispiel: Wohnung im Dachgeschoss
Eine 3-Zimmer-Dachgeschosswohnung mit diesen Räumen:
- Wohnzimmer 5,0 m x 4,0 m = 20,00 m², Höhe über 2 m, also 100 %: 20,00 m². - Küche 3,5 m x 3,0 m = 10,50 m², 100 %: 10,50 m². - Schlafzimmer 4,0 m x 3,5 m = 14,00 m² mit Dachschräge. Ein Streifen von 2,5 m Tiefe hat mindestens 2 m Höhe (8,75 m² zu 100 %), ein Streifen von 1,0 m Tiefe liegt zwischen 1 und 2 m Höhe (3,50 m² zu 50 % = 1,75 m²), und der letzte Streifen von 0,5 m Tiefe liegt unter 1 m (1,75 m² zu 0 %). Angerechnet: 10,50 m². - Bad 2,5 m x 2,4 m = 6,00 m², 100 %: 6,00 m². - Flur 4,0 m x 1,2 m = 4,80 m², 100 %: 4,80 m². - Balkon 4,0 m x 1,5 m = 6,00 m², zu 25 %: 1,50 m².
Summe der Grundflächen: 61,30 m². Wohnfläche nach WoFlV: 20,00 + 10,50 + 10,50 + 6,00 + 4,80 + 1,50 = 53,30 m². Rechnest du den Balkon mit 50 %, sind es 54,80 m². Der Unterschied zur reinen Grundfläche beträgt 8 m², und das ist über 13 %. Genau deshalb ist es wichtig zu wissen, welche Methode im Vertrag gilt.
Typische Fehler und Hinweise
Was bei der Wohnfläche häufig schiefgeht:
- Maße mit Putz oder Fußleisten ermitteln. Miss die lichten Maße. Wer die Fläche aus Rohbaumaßen einer Bauzeichnung ableitet, zieht nach der WoFlV in der Regel 3 % für den Putz ab. - Räume mit Schräge komplett voll anrechnen. Streifen unter 2 m Höhe zählen nur anteilig, Streifen unter 1 m gar nicht. - Keller, Heizungsraum und Garage mitzählen. Zubehörräume außerhalb der Wohnung gehören nicht zur Wohnfläche. - Nischen und Treppen vergessen. Tür- und Fensternischen, Schornsteine und Treppen mit mehr als drei Stufen haben besondere Regeln. Frage im Zweifel nach.
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FAQ
Was ist der Unterschied zwischen Wohnfläche und Grundfläche?
Die Grundfläche ist die gemessene Bodenfläche der Räume. Die Wohnfläche rechnet nach der Wohnflächenverordnung Dachschrägen, Balkone, Terrassen und Wintergärten nur anteilig ein und lässt Zubehörräume wie Keller oder Garage weg. Die Wohnfläche ist deshalb oft kleiner als die Grundfläche.
Wie viel Prozent zählt ein Balkon zur Wohnfläche?
In der Regel 25 % der Grundfläche. Bei hohem Wohnwert, etwa bei einer sehr guten Lage oder Ausstattung, kann der Wert bis auf 50 % steigen. Welcher Wert gilt, hängt von der vereinbarten Berechnungsmethode und vom Einzelfall ab.
Wie rechne ich eine Dachschräge in die Wohnfläche ein?
Teile den Raum in Streifen nach Höhe. Bereiche mit mindestens 2 m lichter Höhe zählen voll, Bereiche zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, Bereiche unter 1 m gar nicht. Lege im Rechner für jeden Streifen eine eigene Zeile an.
Zählen Keller und Garage zur Wohnfläche?
Nein. Keller, Heizungsraum, Waschküche, Garage und ähnliche Zubehörräume außerhalb der Wohnung gehören nach der WoFlV nicht zur Wohnfläche. Im Rechner wählst du dafür den Faktor 0 %.
Was gilt, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag nicht stimmt?
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Abweichung von mehr als 10 % nach unten in der Regel ein Mangel, der zur Mietminderung berechtigen kann. Bei kleineren Abweichungen gilt sie meist als Toleranz. Der Einzelfall hängt vom Vertrag ab, lass ihn daher prüfen, zum Beispiel vom Mieterverein oder einer Rechtsanwältin.
Ist der Rechner rechtsverbindlich?
Nein. Der Rechner ist eine Orientierung nach den Regeln der Wohnflächenverordnung und keine Rechtsberatung. Für Streitfälle, Kaufverträge oder Mieterhöhungen brauchst du ein Aufmaß durch eine Fachperson und gegebenenfalls rechtlichen Rat.
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